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1-9月房企销售排行榜 | 环沪市场出现调整，风险与机会并存
近一个月来，环上海都市圈出现了再次出现微妙的变化，总体而言是西侧静默，南侧退热，北侧观望。在这个敏感的时间点上，房企如何看待未来的发展和机会？我们扫描了包含昆山、太仓、吴江、张家港、常熟、嘉兴、嘉善、南通、启东、平湖、海盐、湖州12个环沪城市的商品住宅1-9月份的销售情况，从市场层面观察和验证了投资环境的变化。
此外，对于「环上海区域及各城市的进入逻辑」，上至「长三角都市圈和重点城市的发展趋势及投资布局策略」，我们从城市发展周期、土地政策、开发模式、规划、金融政策、人口政策等方面，以及近期出现的值得关注的典型现象和矛盾点，展开系列投资规律分析。与多家品牌房企进行深度交流，得到一致认可，启发新的思考。
可联系克而瑞环沪对接人或致电17601491307，预约环沪区域交流安排。
在都市圈红利中，如何提前掌握资源优势、更快速地反应市场机会，是克而瑞和合作伙伴共同解决的问题。上半年，克而瑞江浙区域顺应时势，成立了环上海事业部和湖嘉公司，形成包含昆山、太仓、常熟、张家港、嘉兴，及其下属13个县市的环沪城市服务体系，助力合作伙伴在投资抢跑中占据先机。环上海城市服务体系详见文末。
◢ 2017年1-9月环上海房企 ◣
《销售金额TOP20》
《销售面积TOP20》
《项目成交套数TOP20》
来源：克而瑞环上海事业部
一、榜单解读
TOP20房企入榜门槛达到13亿元；
碧桂园依旧为龙头宝座；恒大反超中南，拿回第二席位；
特色房企表现强劲，华夏幸福跻身前十，有望进一步上升；
巨头型房企大力补仓深耕相关城市。
► 入榜门槛13亿：恒大、华夏幸福、越秀、融创等房企势头强劲
较前8月，1-9月TOP20房企的格局整体基本稳定，但是内部竞争激烈。恒大前进一名，排名第二，超越中南；华夏幸福前进四名，跻身前十，势头强劲（1-8月排名第十二名）；越秀广电前进二名，排名第十五；新晋民企融创再次跻身前二十，重新争得席位；雅居乐跌出TOP20之外。
TOP20房企中，国企占据6席，总销售金额171亿元，占比份额22%，相比1-8月占比下滑1%。民企占据14席，销售金额601亿元，占比份额78%，相比1-8月占比上升1%。
► 企业格局
企业集中度进一步提升，尤其是前三甲企业9月份合计成交20.1亿元，占TOP20中42%市场份额；1-9月份TOP3入榜门槛82.8亿元，前三甲合计占TOP20榜单份额36%。
特色房企勇往直前，表现强劲，如华夏幸福，在本次榜单中前进四名，跻身前十。
► 重点房企环沪布局：巨头型房企积极压仓，深耕湖州、南通等地
恒大9月份补仓3宗宅地，总建面46万方。
湖州西南开发区1宗，总建19万方，总价6.8亿元，楼面价3546元/方；平湖乍浦镇2宗，合计总建27万方，总价17亿元，平均楼面价6263元/方。
碧桂园9月份补仓1宗宅地。
湖州西南开发区1宗，总建面8.4万方，总价2.6亿元，楼面价3143元/方。
保利9月份补仓2宗宅地，总建面21.6万方。
张家港2宗，1宗位于城南板块，总建7.5万方，总价8.3亿元，楼面价11049元/方；1宗位于城西板块，总建14.1万方，总价14.1亿元，楼面价9981元/方。
万科9月份补仓1宗宅地。
南通港闸区1宗，总建16万方，总价16.2亿元，楼面价10123元/方。
TOP20项目入榜门槛848套，门槛抬高幅度不明显；
环沪城市在售房源稀缺，基本处于尾盘顺销状态，房企推盘量相较减少，超级大盘依旧领跑市场，单盘寡头趋势异常明显。
► 入榜门槛：TOP10入榜门槛1007套， TOP20入榜门槛848套。TOP20项目9月份总成交1996套，环比跌幅58%。超级大盘中，恒大威尼斯9月份成交1104套，占TOP20项目9月份市场份额55%；新西塘孔雀城9月份成交339套，占TOP20项目9月份市场份额17%；单盘成交量差距进一步放大。
► 项目分布格局：内生需求强劲板块依然为限购下抗风险能力较强的区域
TOP10项目主要分布在吴江、启东、嘉善、南通、张家港等城市热点板块；启东的恒大威尼斯及嘉善的新西塘孔雀城均属于超级大盘，供货量充足，在品牌效应及市场红利均好下，整体表现异常突出。
TOP5项目中，南通占据2个席位，新城香溢紫郡及南通雅居乐花园表现均好；其中新城香溢紫郡位于南通港闸区热点区域，周边配套齐全，环境好，适宜居住，可承接市区外溢及乡镇进城客；南通雅居乐花园位于南通的经济开发区，刚性需求特别旺盛。强劲的内生型市场促使两个项目热销；但目前两个项目均未加推房源，成交量基本无变化。张家港的汇金中心位于市区城西板块，周边配套完善，客户认可度高，在环沪城市房源短缺的红利下，加速项目快销，整盘表现突出，近期无加推，单盘表现无明显上扬，依然处于项目排行第四名。
► 项目客户特征：特色型超级大盘依靠外溢客为绝对主力，普通传统楼盘，依然以本内生客户需求为绝对主力。
TOP5项目中，前两名项目作为外溢主导型项目，恒大威尼斯及新西塘孔雀城客户来源主要还是以上海客为主。后三名项目作为强劲的内生型市场，新城香溢紫郡主要以本地客、承接市区外溢客及乡镇进城客为主；南通雅居乐花园主要为本地产业客户为主，汇金中心作为张家港核心区域楼盘，客户来源比较分散，除了地缘性客户外，金港、锦丰、乐余、凤凰、上海、常熟、江阴等地客户均有占比，但主要还是以张家港本地客户为主。
全国政策跟进大趋势下，都市圈部分城市市场出现调整，风险与机会并存。
► 都市圈部分城市已经开始调整，部分城市风险不断上升，企业应避免相关风险。如湖州，一方面是土地超发现象严重，2017年已经供地155万方（占地面积），为供地计划的1.8倍，截止目前广义存量为470多万方，且预计年底之前四个月每个月依然会供地；嘉兴嘉善本身市场出现调整，近期出现上海客户退潮现象，本身城市库存不断攀升，风险不断上升。
► 部分城市依然供需健康，内生需求充足，存在不错的投资机会：如太仓、常熟，两地均为内生需求较为强劲的城市，且本身目前在售项目稀缺，后续供应量不足，且跟进速度相对迟缓，预计两城均会出现市场双周期交汇断档现象，城市依然存在不错的投资机会。
► 投资进入策略：
1）巨头型房企抗风险能力相对较强，可以重点压舱一两个核心城市，如恒大、碧桂园压仓湖州。
2）对于节奏较快的中型房企，警惕市场风险高起型城市或者区域，可以选择供求较旺的，且地价相对合理的区域，比如常熟的滨江区域，多为产业重镇，客户充足，在售项目稀缺，地价合理。
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► 环上海10余县市的土地信息、政策和规划信息及解读待出让及未来上市地块｜房地产政策｜土地政策｜民生政策｜产业政策｜区域及城市规划的落地节点，前瞻评估城市投资价值。
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